РоссияРынок недвижимости

Туманные перспективы рынка жилой недвижимости в России

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

В этом году в России будет введено рекордное количество квадратных метров за всю новейшую историю России:
перспективы рынка жилой недвижимости
Однако конъюнктуру на рынке недвижимости, как и на других рынках активов, зачастую определяет не баланс спроса и предложения, как это принято считать, а психология участников рынка и финансовые потоки.

Что касается психологии, то в России очень слабо развит финансовый рынок, а потому круг объектов для инвестиций исторически ограничивается, как правило, недвижимостью или банковскими депозитами. Так, по приблизительным оценкам, в России брокерские счета имеют около 500-550 тыс. человек или около 0,4% населения. Для сравнения, в США таковых около 47%. Однако, как показывает пример европейских стран, чем более развитой является страна, тем меньше в ней собственников и тем более распространена практика аренды:


Главный плюс недвижимости по сравнению с депозитом – ее относительная надежность. У нее не отберут лицензию, она не обанкротится и не снизится в стоимости до нуля. Ее главный минус – неликвидность. Недвижимость нельзя продать нажатием кнопки или росчерком пера в сберкнижке. Если требуется срочно продать в смутные времена, то нужно делать скидку в 20%, а то и в 50% к прочим предложениям.

Что касается финансовых потоков, то источников в последние годы было два: 1) доходы населения, которые росли с начала 2000-х годов вместе с ростом цен на нефть 2) кредитные, или ипотечные, деньги.

Чтобы не быть голословным, напомню, что в 2000-2003 года баррель нефти стоил всего 20-35 $/барр (о зависимости России от нефтяной иглы писалось в предыдущих постах):


Также напомню, что долг россиян по ипотеке с начала 2006 года вырос в 17 раз – с 73,6 млрд до 1251,1 млрд рублей. И именно на 2006-2008 годы пришелся взрывной рост цен на недвижимость. График IRN демонстрирует динамику цен в Москве, BN — в Санкт-Петербурге:

При этом с каждым годом доля сделок с недвижимостью, заключаемых с помощью ипотеки, растет: в 2012 году таких сделок было около 20%, в 2013 году – около 25%, в текущем году уже около 40-50%.

В конечном итоге стоимость квадратного метра в России выросла до неприлично высокого уровня. Так, до последней девальвации по стоимости квадратного метра в центре столицы Москва входила в первую десятку столиц мира. А по соотношению price to income ratio (стоимость недвижимости к годовому доходу) Россия по привлекательности находилась на 86 месте из 120.

Что имеем на сегодняшний день? Цена на нефть падает, доходы россиян сокращаются, сбережения населения в виде депозитов снижаются, ставки по ипотеке растут, банкам не хватает фондирования, центральный банк повышает ключевую ставку и зажимает рублевую ликвидность (иными словами, количество рублей в экономике уменьшается). Целый букет, который делает перспективы рынка недвижимости туманными.

В конце 2008 – начале 2009 года рынок недвижимости в стоимостном выражении снизился незначительно, однако встали продажи. Как и на любом неликвидносм рынке в такой ситуации, оффера (заявки на продажу) остались высоко, биды (заявки на покупку) значительно снизились. Биды быстро отскочили наверх вместе с ценами на нефть.

Если же в этот раз цены на нефть быстро не отскочат, кто знает, может, поменяется и психология населения. Как это уже случилось в Японии, США, Испании и других странах, где пузырь на рынке недвижимости сдулся или продолжает сдуваться.


  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
Previous post

Локальный пик доллара к рублю близок?

Next post

Победители и проигравшие от обесценения рубля

No Comment

Leave a reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *